Tìm kiếm

Mách bạn 5 cách kiểm tra pháp lý chung cư chuẩn xác nhất

Pháp lý chung cư là yếu tố hàng đầu khách hàng cần quan tâm để tránh rủi ro khi mua nhà. Vậy kiểm tra như thế nào, những loại giấy tờ nào quan trọng cần lưu ý… Bài viết sau đây sẽ mách bạn cách kiểm tra pháp lý chung cư trước khi mua nhà.


Để lựa chọn được một căn hộ tốt, tránh rủi ro hoặc các rắc rối phát sinh về sau, bạn nên tham khảo 5 cách kiểm tra pháp lý nhanh chóng, dễ dàng sau đây.

1. Chung cư bạn sắp mua đã có những giấy tờ này chưa?


Một dự án chung cư an toàn về pháp lý không thể thiếu những giấy tờ quan trọng sau:


- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Sở hữu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thấy đây là dự án được xây dựng trên đất “sạch”, không có tranh chấp hoặc xây dựng trái phép.

Kiểm tra pháp lý chung cư bằng cách tìm hiểu giấy tờ của chủ đầu tư


- Giấy phép xây dựng: Đây là giấy tờ pháp láp lý chung cư mà bắt buộc dự án nào cũng phải có (trừ một vài trường hợp được miễn theo Khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng năm 2014). Giấy tờ này đảm bảo dự án xây dựng theo đúng pháp luật, tránh những dự án “ma” hoặc trái phép ảnh hưởng đến tiến độ bàn giao cho cư dân.

- Văn bản chấp thuận đầu tư: Chứng minh dự án đã được sự chấp thuận của cơ quan thẩm quyền theo Điều 9 Nghị định 99/2015/NĐ-CP.


- Giấy phép kinh doanh của chủ đầu tư: Trước khi đưa căn hộ bán ra thị trường bắt buộc chủ đầu tư phải có giấy phép kinh doanh. Khi được cơ quan thẩm quyền chấp thuận cho bán hàng đồng nghĩa với việc dự án này đã xây dựng đúng tiêu chuẩn và tiến độ đã được cấp phép.


Nếu mua qua sàn phân phối bạn có vẫn thể yêu cầu nhân viên kinh doanh cho xem giấy phép kinh doanh dự án, giấy tờ chứng minh được phép phân phối sản phẩm.


- Biên bản nghiệm thu hầm móng: Theo Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, dự án chung cư phải hoàn thành xong hầm móng và được cơ quan nhà nước thẩm định xong mới được phép mở bán nhà hình thành trong tương lai. Vì vậy, nếu dự án bạn chuẩn bị mua không có giấy này đồng nghĩa chủ đầu tư đang làm sai luật.


Nếu thiếu một trong số những giấy tờ trên, bạn nên cân nhắc thật kỹ trước khi ký hợp đồng.

2. Kiểm tra việc chủ đầu tư đóng thuế, phí ra sao


Cách thứ 2 để chọn chung cư an toàn là kiểm tra việc thực hiện nghĩa vụ đóng thuế phí của chủ đầu tư. Đây là các khoản tài chính mà chủ đầu tư phải đóng, bao gồm: thuế sử dụng đất, thuế giá trị gia tăng, lệ phí môn bài…

Nếu chủ đầu tư không đóng đủ các loại thuế phí, người mua can hộ sẽ khó xin sổ hồng


Nếu chủ đầu tư không đóng đầy đủ các loại giấy tờ này thì sẽ ảnh hưởng đến người mua. Bởi vì nếu bạn muốn xin sổ hồng, cơ quan thẩm quyền sẽ kiểm tra xem chủ đầu tư đã thực hiện đúng nghĩa vụ tài chính chưa. Nếu chủ đầu tư còn nợ thì bạn sẽ không thể xin sổ hồng.

Ngoài việc yêu cầu chủ đầu tư đưa các giấy tờ chứng minh, người mua có thể kiểm tra thông tin này tại Sở Tài nguyên, Sở xây dựng, Sở Kiến trúc Quy hoạch của thành phố tại nơi có dự án đó.

3. Tầm quan trọng của sổ hồng trong pháp lý chung cư


Nhắc đến pháp lý chung cư, giấy tờ quan trọng nhất chính là sổ hồng. Sổ hồng chính là căn cứ chứng minh căn chung cư đó thuộc quyền sở hữu của bạn. Bạn có thể bán lại, tặng cho và được bảo vệ khi có tranh chấp xảy ra.

Với sự phổ biến của nhà chung cư, hiện có rất nhiều dự án đã bàn giao nhưng không có sổ hồng. Dù đã dọn vào ở song tâm lý người mua vẫn chưa an tâm khi không nắm trong tay sổ hồng.

Hãy mua những dự án đảm bảo thời hạn ra sổ hồng


Lý do dự án chưa được cấp sổ hồng là chủ đầu tư chưa trả xong thuế phí hoặc còn đang vướng pháp lý trong quá trình xây dựng… Vì vậy, bạn cần chắc chắn thời hạn cấp sổ hồng với chủ đầu tư. Theo quy định của pháp luật, trong vòng 50 ngày kể từ khi ký kết bàn giao bạn phải tới cơ quan thẩm quyền để làm thủ tục xin cấp giấy sở hữu nhà ở.

Lưu ý trong quá trình làm giấy tờ pháp lý chung cư, bạn nên tìm hiểu trước quy trình và các khoản phí phát sinh để không bị thu thêm tiền. Bởi pháp luật đã quy định đó là trách nhiệm của chủ đầu tư đối với người mua nhà.

4. Hợp đồng và những lưu ý quan trọng


Bên cạnh sổ hồng, hợp đồng mua bán chính là giấy tờ pháp lý chung cư quan trọng tiếp theo. Một khi đã đặt bút ký, tất cả những điều khoản trong hợp đồng sẽ ảnh hưởng lớn đến quyền lợi cũng như trách nhiệm của người mua. Vì vậy, đọc kỹ hợp đồng là điều kiện tiên quyết. Nếu bạn không chắc chắn có thể nhờ người thân hoặc luật sư để đảm bảo quyền lợi khi hợp đồng giá trị lớn như mua nhà.

Vì vậy, đọc kỹ hợp đồng và đặc biệt lưu ý những điểm sau:

  • Người ký hợp đồng phải là người có thẩm quyền phía chủ đầu tư, hoặc có giấy ủy quyền của chủ đầu tư

  • Tiến độ thanh toán, phương thức thanh toán, thỏa thuận về phí phạt nếu thanh toán trễ hoặc sai phương thức

  • Thông tin về căn hộ (Mã căn hộ, vị trí tầng, tên dự án, đơn giá…)

  • Các điều kiện thỏa thuận về phí dịch vụ (phí quản lý chung cư, phí vệ sinh, điện, nước…)

  • Diện tích sử dụng, những trang thiết bị sở hữu chung/riêng…

5. Cách kiểm tra chung cư có đang thế chấp hay không

Trước khi mua chung cư, người mua cần yêu cầu bên bán cho xem Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ chung cư. Nếu là căn hộ chung cư đã hình thành thì việc chuyển nhượng tại Văn phòng công chứng cần phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở bản gốc.

Nên ra các cơ quan quản lý kiểm tra chung cư có đang bị thế chấp hay không


Tuy nhiên có nhiều chủ đầu tư lách luật giữ lại sổ đỏ bản gốc. Bạn kiểm tra thông tin tại Mặt thứ 4 của Giấy chứng nhận để xem phần thông tin bổ sung, nếu đang thế chấp thì sẽ được ghi nhận tại mục này. Nếu trường hợp chủ đầu tư chỉ cấp bản sao của Giấy chứng nhận mà không có bảng thông tin bổ sung thì có khả năng căn họ đang cố tình giấu diếm.

Trường hợp khi bạn đã ký hợp đồng chuyển nhượng, bạn có thể tới các cơ quan quản lý như Văn phòng đăng ký đất đai/ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai để kiểm tra thông tin dữ liệu về đất đai, trong đó có thông tin về việc căn hộ bạn mua có đang bị thế chấp hay không.

6 loại giấy tờ cần có trong bộ pháp lý chung cư

Hồ sơ pháp lý chung cư bao gồm những giấy tờ như sau:

Một hồ sơ pháp lý an toàn cần phải có 6 loại giấy tờ dưới đây

  • Giấy phép kinh doanh của chủ đầu tư dự án.

  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay sổ hồng quỹ đất). Giấy tờ này phải do chủ đầu tư dự án đứng tên.

  • Giấy phép xây dựng hợp pháp do Sở Xây dựng cấp. Trong giấy tờ này tại khoản 3 sẽ có tóm tắt căn cứ pháp luật và nội dung xây dựng.

  • Bản quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Trên giấy tờ này có thể hiện rõ thiết kế dự án, mặt bằng, bố trí tiện ích,…

  • Biên bản nghiệm thu hoàn thiện kết cấu móng công trình. Theo pháp luật, dự án phải hoàn thiện phần móng trước khi được bán sản phẩm trên thị trường.

  • Giấy chứng nhận bảo lãnh của ngân hàng. Giấy tờ này giúp đảm bảo việc chủ đầu tư sẽ thực hiện các nghĩa vụ tài chính với dự án trong tương lai.Trong trường hợp chủ đầu tư gặp vấn đề, ngân hàng sẽ đứng ra chịu trách nhiệm với khách hàng.

Mua nhà là một quyết định hệ trọng và có giá trị lớn. Vì vậy trước khi ký hợp đồng, hãy dành thời gian để tìm hiểu, nắm chắc thông tin dự án để tránh rủi ro về sau. Hy vọng những cách kiểm tra pháp lý chung cư trên sẽ giúp bạn tìm được căn hộ ưng ý và an toàn.


Tin liên quan:

Tổng đại lý Tiếp thị & phân phối Iris Tower: UniHomes

Hotline: 1900 23 23 24

Tham khảo chi tiết dự án tại ĐÂY